Gayrimenkul Değerlemesi ve Uzmanlık Süreci

Gayrimenkul Değerlemesi ve Uzmanlık Süreci

Gayrimenkul değerlemesi denildiğinde yalnızca konut, işyeri, arsa veya arazi akla gelebiliyor olsa da, "Değer" kavramı pek çok alanı kapsıyor. Örneğin, gündemdeki kentsel dönüşüm projelerinin, arsa paylarının şerefiyelendirmeleri gibi konular bu uzmanlık alanını da ilgilendirir. Günlük hayatta ise değerleme, en çok krediye konu taşınmazlarda, mahkemelerdeki uyuşmazlıklarda, SGK ve vergi süreçlerinde karşımıza çıkar. Özellikle teminat amaçlı değerlemeler, bu alanın taşınmaz riskleriyle olan ilişkisini öne çıkarır. Değerleme uzmanı, taşınmazın yasal risklerini tespit etmek için yerinde inceleme yapmanın yanı sıra, tapu müdürlükleri, belediyeler, kadastro birimleri veya bazı kurumların internet üzerindeki uygulamalarından ruhsat, mimari proje, tapu kaydı gibi belgeleri inceleyebilir.

4 yıllık üniversite mezunu olan arkadaşlar, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu tarafından düzenlenen sınavlarda başarı göstererek sahip olabilir. Uzman ünvanı alabilmek için ise 3 yıllık tecrübe koşulu gereklidir. Değerleme uzmanları bir değerleme şirketine bağlı veya serbest olarak çalışabilir. 5 yıllık tecrübesi olanlar mahkemelerde bilirkişilik yapabilir. Bunun istisnası kamulaştırma davaları olup, bu dava dosyalarında bilirkişilik yapabilmek için uzman olmak yeterlidir.

Bilirkişilik boyutuna gelince, alt uzmanlık alanlarına da dikkat edilerek; Her türlü taşınmazın belirli tarihlerdeki değerlemesi-değer düşüşü tespiti, proje değerlemesi gibi konular bu bilirkişinin uzmanlık alanında olup uygulamada yine emsal karşılaştırma yöntemi ile kira bedeli üzerinden ecrimisil hesabı ve bu yöntemle kamulaştırma bedeli hesabını bu uzmanlık alanının yaptığını sıkça görüyoruz. Arazi/tarla niteliğinde taşınmazlar için ziraat mühendisinin net gelir yöntemi kullanarak ulaştığı değerin objektif değer artışı ile gerçek değere getirilmesi, geçit irtifakı bedeli tespiti gibi konularda, farklı uzmanlık alanları ile birlikte rapor yazımına katkıda bulunduğuna da sıkça rastlıyoruz.

Bilirkişi raporlarının hazırlanmasında, “Bilirkişilerin Uyacağı Rehber İlkeler, Bilirkişi Raporlarında Bulunması Gereken Standartlar”, “Bilirkişilik Yönetmeliği”ndeki ilgili maddeler ve performans ölçme kriterleri vb. esas alınır. Bilirkişilik ile ilgili dokümanlara, Bilirkişilik Daire Başkanlığı’nın resmî sitesinden ulaşılabilir.

Berrin Gürsoy İplikçi

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı